深圳“小产权房”买卖通常无效，但赠与在特定情况下可能有效，即存在例外情况。具体分析如下：
深圳“小产权房”多为历史遗留违法建筑，这类房产未经产权登记，也未办理报建手续，只有使用权而没有所有权。根据相关法律法规，违法建筑买卖合同一般无效。这是因为小产权房的建造和交易往往违反了国家的土地管理和城乡规划等法律法规，其产权不受法律保护。
深圳市中级人民法院个案判决：
裁判要旨：
深圳历史违建，未经产权登记，未办报建手续，只有使用权，没有所有权，不存在办理转移登记之说。
使用权的移交即应视为房产权利的转移，交付后赠与协议即履行完毕，赠与人不能行使任意撤销权，无权再撤销赠与。
基本案情：
涉案房产为历史违建，系吴某自建房，1993年8月竣工。
2004年7月8日，吴某签署《赠与协议》，将涉案房产赠与纪某1和纪某2，并经律师事务所律师见证。
2008年3月31日，吴某又立遗嘱将涉案房产分配给子女及妻子纪某1，并由另一律师事务所律师见证。
2008年6月28日，吴某去世。
纪某2主张将受赠的涉案房产一楼整层所有权益转让给第三人李某。
吴某的子女向一审法院起诉纪某1、纪某2、李某，要求按遗嘱继承。
裁判结果：
一审判决：赠与有效，但未过户，可以任意撤销。深圳市南山区人民法院经审理认为，涉案房屋属于村民宅基地上的自建房，无产权证书，亦无法办理房产过户，因此涉案房屋并不具备不动产所有权转移的法定要件，被继承人吴某对于被告纪某1及第三人纪某2的赠与，仅为对涉案房屋使用权进行处分，涉案房屋权属并未发生转移。依据合同法的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。吴某在其去世前订立遗嘱，视为撤销了之前的赠与协议。因此涉案房屋权属应遵循吴某的遗嘱进行分配。
二审判决：赠与有效，无需过户，不能任意撤销。深圳市中级人民法院经审理认为，被继承人吴某与上诉人纪某1、纪某2于2004年7月8日签订的赠与协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房产属于深圳市历史遗留违法建筑，未进行产权登记，也未办理报建手续，吴某对该房产只有使用权，没有所有权，故不存在办理转移登记之说。赠与协议签订后，该房产即交予纪某1、纪某2管理、使用，在房产不能办理过户登记手续的情况下，使用权的移交即应视为房产权利的转移，故本案赠与协议已履行完毕，吴某不能行使任意撤销权，无权再撤销赠与。
